LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
- TERMITES (État relatif à la présence de termites dans le bâtiment)
- AMIANTE (Repérage de l’amiante)
- CREP (constat de risque d’exposition au plomb)
- DPE (Diagnostic de Performance énergétique)
- GAZ (État de l’installation intérieure du gaz)
- ELECTRICITE (État de l’installation intérieure d’électricité)
- Mesurage (Loi CARREZ)
- ERNT (État des risques naturels et technologiques)
- PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- Loi DE ROBIEN
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une évaluation qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et évalue sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il se traduit par un document dont le contenu et les modalités d’établissement sont réglementés, ce n’est pas un audit énergétique du bâtiment. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Depuis le 1er novembre 2006, lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le propriétaire fait réaliser un diagnostic de performance énergétique et le tient à la disposition de tout candidat acquéreur. Il le remet au plus tard à la promesse de vente à l’acquéreur potentiel, ou, au plus tard, lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Depuis le 1er juillet 2007, lors de la location d’un logement, le propriétaire fait réaliser un diagnostic de performance énergétique et le tient à la disposition de tout candidat locataire. Il le remet au plus tard à la signature ou au renouvellement du contrat de location.
Le DPE NEUF est réalisé aussi dans le cas d'une extension de surface supérieure à 150 m² ou à 30% de la superficie des locaux existants.
Le maître d’ouvrage d’une construction neuve (permis de construire déposé après le 1er juillet 2007) fait réaliser, à l’achèvement du bien, un diagnostic de performance énergétique et le remet au futur acquéreur au plus tard à la réception du bien.
De plus, la réalisation d’un DPE peut s’avérer opportune :
• avant la réalisation de travaux, afin d’aider à déterminer les interventions les plus efficaces à réaliser sur le bâti ;
• et après la réalisation des travaux, afin d’en évaluer l’impact sur la performance énergétique du bien immobilier et de pouvoir valoriser ces travaux lors d’une future vente ou location.
• avant la réalisation de travaux, afin d’aider à déterminer les interventions les plus efficaces à réaliser sur le bâti ;
• et après la réalisation des travaux, afin d’en évaluer l’impact sur la performance énergétique du bien immobilier et de pouvoir valoriser ces travaux lors d’une future vente ou location.
Cas de la vente
OUI pour tout bâtiment clos et couvert si
• Vous vendez un bien immobilier quel qu’il soit (habitation ou commerce)
NON pour les catégories suivantes :
• Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
• Les bâtiments indépendants dont la SHOB est inférieure à 50 m² ;
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne demandent qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
• Les bâtiments servant de lieux de culte ;
• Les monuments historiques ou inscrits à l’inventaire ;
• Les bâtiments ne disposant pas de système de chauffage.
Cas de la Location
OUI s’il s’agit
• d’une mise en location ;
• d’un changement de locataire.
NON
• si le bail se poursuit avec le même locataire par tacite reconduction ;
• s’il y a cession de bail ou échange de logements ;
• permis de construire déposé après le 1er juillet 2007.
Préparez l’accès à l’ensemble du bien et de son environnement. Il est de votre responsabilité de propriétaire d’ouvrir toutes les pièces et de préparer les moyens d’accès (vide sanitaire, combles, dépendances…), dégagez de même les parois et les murs ou portes pour que le technicien puisse accéder à tous les éléments du bâti. Tout ce qui ne sera pas visité, ce qui sera occulté, ce qui ne sera pas indiqué au technicien empêchera aune bonne description du bien et entachera nécessairement le résultat, et induira une moindre appréciation de votre bien.
Préparez tous documents précisant la définition de votre bien :
• plan descriptif et caractéristiques techniques de construction,
• factures des différentes isolations,
• factures des moyens de chauffage ou d’eau chaude sanitaire,
• factures des huisseries rénovées,
• si utilisation de l’énergie électrique, indications du type d’abonnement,
• ….
Si votre logement bénéficie d'un chauffage collectif et/ou d'eau chaude collective, les données de consommations doivent être communiquées par le syndic de copropriété.
Préparez tous documents précisant la définition de votre bien :
• plan descriptif et caractéristiques techniques de construction,
• factures des différentes isolations,
• factures des moyens de chauffage ou d’eau chaude sanitaire,
• factures des huisseries rénovées,
• si utilisation de l’énergie électrique, indications du type d’abonnement,
• ….
Si votre logement bénéficie d'un chauffage collectif et/ou d'eau chaude collective, les données de consommations doivent être communiquées par le syndic de copropriété.
Il existe plusieurs modèles de réalisation de DPE selon le type de bien et l’objectif recherché, le technicien appliquera le modèle approprié en application des textes réglementaires.
Dans le cas particulier du DPE NEUF, le maître d'ouvrage doit remettre la synthèse d'étude thermique au diagnostiqueur préalablement à la réalisation du DPE, sans quoi celui-ci n'est pas réalisable.
Consommation conventionnelle et consommation réelle
Les consommations sont dites conventionnelles car calculées pour des conditions d’usage fixées (on considère que les occupants les utilisent suivant des conditions standard), et pour des conditions climatiques moyennes du lieu. Il peut donc apparaître des divergences importantes entre les factures d'énergie que vous payez et la consommation conventionnelle pour plusieurs raisons : suivant la rigueur de l’hiver ou le comportement réellement constaté des occupants, qui peuvent s’écarter fortement de celui choisi dans les conditions standard.
Conditions standards
Les conditions standards portent sur le mode de chauffage (températures de chauffe respectives de jour et de nuit, périodes de vacance du logement), le nombre d’occupants et leur consommation d’eau chaude, la rigueur du climat local (température de l’air et de l’eau potable à l’extérieur, durée et intensité de l’ensoleillement). Ces conditions standard servent d’hypothèses de base aux méthodes de calcul. Certains de ces paramètres font l’objet de conventions unifiées entre les méthodes de calcul.
De ce fait, l’acquéreur ou le locataire d’un bien ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du propriétaire des informations contenues dans le DPE, elles ne sont qu’informatives (elles ne peuvent donc être argumentées pour exiger des travaux).
Des recommandations sont inscrites sur la dernière page du document DPE. Il est évidemment vivement conseillé de les mettre en application. On choisira en priorité les travaux apportant le plus d’amélioration en consommation énergétique. On se rappellera que chaque recommandation chiffrée ne prend en compte qu’un seul critère, la combinaison de plusieurs recommandations démultiplie d’autant le gain énergétique. On n’oubliera pas que la démarche d’isolation est souvent la moins onéreuse et la plus efficace !
Des aides financières diverses peuvent permettre d’effectuer les travaux nécessaires ou d’acheter des équipements et matériaux performants. Ces aides, accordées sous certaines conditions, prennent diverses formes :
• taux réduit de TVA à 5,5% ;
• crédit d’impôt ;
• aides des collectivités territoriales (régions, départements, communes) ;
• aides de l’ADEME (Agence de l’environnement e t de la maîtrise de l’énergie) ;
• subventions de l’agence nationale de l’habitat (ANAH)
• prêts spécifiques, bientôt le Prêt à Taux Zéro Ecologique ;
• aides complémentaires (fournisseurs d’énergie, etc..).
• taux réduit de TVA à 5,5% ;
• crédit d’impôt ;
• aides des collectivités territoriales (régions, départements, communes) ;
• aides de l’ADEME (Agence de l’environnement e t de la maîtrise de l’énergie) ;
• subventions de l’agence nationale de l’habitat (ANAH)
• prêts spécifiques, bientôt le Prêt à Taux Zéro Ecologique ;
• aides complémentaires (fournisseurs d’énergie, etc..).
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La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Un DPE réalisé dans le cadre de la construction (Neuf) ou la vente, en cours de validité, tient lieu de diagnostic pour la mise en location.
Principaux textes de référence
Articles L 134-1 à 5 (CCH)
Articles L 271-4 à 6
Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006
Arrêté du 15 septembre 2006
Arrêté du 3 mai 2007
Arrêté du 21 septemebre 2007
Décret 2008-461 du 15 mai 2008
Arrêté du 8 décembre 2009
